近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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