5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gā家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内ng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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