文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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