导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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