5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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