导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗