5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红楼梦多少字红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(gu红楼梦多少字ò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 红楼梦多少字