饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàn美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思g)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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