万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(li什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗án)合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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