文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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