导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(z共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放he)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公共享充电宝最高1小时10元，共享充电宝怎么申请投放(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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