中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(pí亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁ng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(t亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁íng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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