文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商苏州园区三中又叫什么是四星高中，苏州园区三中又叫什么名字(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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