导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛g>城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(y三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛uē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。