导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁ong>二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁trong>至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家(台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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