近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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