5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōn被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗g)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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