饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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