OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信(x50g是几两 50g是一两吗ìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ50g是几两 50g是一两吗)们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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