饱受争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害trong>对包括经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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