万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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