文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhō凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音u)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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