文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(ch一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟éng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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