文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shā200克是几两 200克是多少毫升ng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　200克是几两 200克是多少毫升mg alt="是该取消(xiāo)预售制了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户200克是几两 200克是多少毫升监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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