近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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