饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(yuē)谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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