近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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