万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在(z盱眙的邮编号码是多少啊ài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái盱眙的邮编号码是多少啊)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)盱眙的邮编号码是多少啊的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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