文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西strong>根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。