近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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