OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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