“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思trong>

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明(míng)显的分化，无论是在(zài)销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖(wā)掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是(shì)我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特(tè)色(sè)的(de)国(guó)央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资(zī)金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可(kě)能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没(méi)有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持(chí)有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报(bào)，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关(guān)系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据(jù)中(zhōng)指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的(de)中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而(ér)下游应用(yòng)行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路(lù)渐(jiàn)渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的(de)家(jiā)装家(jiā)居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为(wèi)居民保有的住房规(guī)模越来越(yuè)大，随(suí)着时间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是(shì)来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括(kuò)公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是(shì)价值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发安宏回(huí)报(bào)均增加了(le)持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也(yě)越(yuè)来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真(zhēn)正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易华诞是什么意思,用在什么地方，生辰华诞是什么意思一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本(běn)的年(nián)度增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能(néng)做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调(diào)。