文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhō肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的ng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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