文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语