OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过242023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了(le)22023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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