饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(红楼梦多少字yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息(xī红楼梦多少字)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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