“现在的房地产很难再(zài)出现像过(guò)去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者的关注度(dù)从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了(le)底(dǐ)部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景(jǐng)的(人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么de)、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企(qǐ)业(yè)的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利(lì)润率是(shì)不是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在(zài)国央企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也(yě)踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至(zhì)地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比例(lì)都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了(le)，其开始(shǐ人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么)在(zài)一线城市进(jìn)行大(dà)举拿(ná)地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一(yī)家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交(jiāo)地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华(huá)润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时(shí)，也(yě)较(jiào)好地控(kòng)制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来看国(guó)央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营企业(yè)中就(jiù)没(méi)有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本(běn)面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧(r人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么èn)劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州的(de)战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机(jī)构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告(gào)表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而(ér)下(xià)游应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)环节与上游材(cái)料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国(guó)过(guò)去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位(wèi)的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的(de)十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占据了(le)半壁(bì)江(jiāng)山。需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾(céng)经风(fēng)光(guāng)一时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间(jiān)段，该股年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管(guǎn)理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的独(dú)门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述(shù)上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提(tí)价难度是非(fēi)常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业(yè)内做(zuò)到到期之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么