万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。<快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了/strong>

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？