文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段放按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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