近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jī16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长n)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在(zài16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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