导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　202诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子0年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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