万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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