文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)香港名媛是做什么的却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：香港名媛是做什么的strong>预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。