近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(q开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗uán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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