导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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