5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳)性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

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　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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