文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　一立方米等于多少立方毫米怎么算，一立方米等于多少立方毫米分米g>英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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