近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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