万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是(压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在20压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？08年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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