文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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